こんにちは！アラサー 建築女子の湊（みなと）です。
自分らしい暮らしを手に入れるなら 「中古マンション＋リノベーション」一択だったわたし。ついに憧れの海近に中古マンションを購入し、フルリノベーションしました。
この記事では、実際にわたしが「中古マンション購入＋リノベーション」を検討し始めた時にまずやったことを５つのステップで紹介します。
興味はあるんだけど、何から考えたら良いかわからない、、、って人に読んでもらえるとお役に立てるはず！
STEP１：物件に求める条件を整理
まずは物件＝マンションに求める条件を自分の中で整理しましょう。
紙に書き出すのも良いと思います。
以下は実際にわたしが整理した最低限の条件、押さえておきたいポイントと、その結論です。
中古マンションに求める条件 建築リノベ女子”湊(みなと)”の場合
ひとつずつ解説しますね。
築年数はどこまで許容できる？ 狙い目はズバリ築１５年
はい、これはもう、価格です。コスパです。
一般的にマンションの資産価値・売却価格は、新築引き渡し後からどんどん下がり、築20年を境に安定。その後はほぼ一定を保つとされています。
下のグラフは新築時を100とした場合の中古マンション売却価格と築年数の相関図ですが、グラフを見るとわかるように、築20年頃で新築時の約42％と、半分以下になってしまいます。
もちろん、都心のマンションなんかは逆に価格が上がる、、という現象もあったりはしますが、一般的にはこのグラフに準じた価格が相場です。
新築時を100とした場合の中古マンション売却価格と築年数の相関。
例えば新築で5000万円で買ったマンションが20年後には2000万円になってしまう。
30年後もあまり変わらずだいたい2000万円。
、、、あれ？じゃあ築15年じゃなくて、築20年目以降が狙い目なんじゃ？？
はい、その通りなんですけど(・∀・)
築20年目以降だと35年の住宅ローンを払い終わった後には築55年。まだまだ元気ではありますが、少しでも長生きしてくれた方がそこは良い。
それと、築20年目以降だと一度水廻りが壊れてリフォームをしている可能性もあり、その分売却価格が上乗せされちゃっていたりします。わたしはどうせ全て解体してスケルトンリノベーションする予定なので、意味がない。
ということで、あえて築15年が狙い目、という結論です。
もちろん物件によるけどね！
旧耐震か新耐震か？ 基本的に旧耐震はNG
旧耐震基準、新耐震基準についてはいろいろなサイトで詳細な解説がありますので、ここでは基準の説明は省略しますね。ざっくり言うと、1981年6月以降に申請されたマンションかどうかで新耐震/旧耐震の基準が変わります。
その中でわたしが旧耐震のマンションが絶対NGとなったポイントは、これです。
旧耐震基準の物件では、住宅ローン控除が受けられない！
※例外もあるけど申請がめんどくさい。。
住宅ローン控除＝住宅ローン減税の適用条件（抜粋）は
- 最大40万円/年✖️最長10年間（2021年は13年間に延長）、所得税の軽減を受けられる
- 控除額は住宅ローンの年末残高✖️1％
- 住宅の床面積が50㎡以上
- 築25年以下
例えば4000万の住宅ローンを組んだとしたら、毎年年末のローン残高✖️１％分の税金が減税され、それが13年間続く、、、となると、超〜ざっくり30万円✖️13年間≒390万円分の税金が控除される！
これは恩恵に預かった方が良いですよね！(・∀・)
必然的に、50㎡以上で築25年以内の物件にも絞られますね
住みたいエリア・街はどこ？
ここは正直一番悩ましいポイントですよね。わたしも色々な条件を考えました。
結果、通勤時間はかかっても海の近くでゆったりしたライフスタイルを過ごしたい、がわたしの中で一番勝ちました。
今の時代、会社や仕事は変えれば良いし、むしろ会社に拘らずどこでも食っていけるスキルを習得せねばならぬ。自分のキャリアや生業を考える良い機会なんじゃないか？
自分らしく暮らす、を突き詰めた時には、やっぱり”好きな場所・落ち着く場所・テンションの上がる場所で暮らす” はわたしにとって大事にしたいポイントでした。
希望の間取りを実現できる採光条件は？
マンションリノベーションで間取り的に実現できないこと。
それは、玄関・窓・バルコニーの位置や大きさを変えることです。
特に窓やバルコニーは光と風の抜け方を左右し、そこで暮らすライフスタイルに影響する大きなポイントです。物件を選ぶ際に、「どんな暮らしがしたいか？」をイメージし、それを叶えられる窓・バルコニーの位置を考えてください。既存の間取りはある程度どうとでもなるので無視して大丈夫です。
わたしの場合は、
朝日とともに目覚めたい ＝ 寝室は東側で採光あり
リビングは南向きで開放的に ＝ 南側にバルコニーあり
というのが希望の採光条件でした。
そうなると必然的に、「東南２面以上採光あり、できれば東南角部屋(・∀・)」という不動産的には相場が高い物件に狙いを定めることになりました。(^_^;)
既存間取り図を見て、リノベーション後の間取りを妄想するのは楽しいですよね！
みんながどんなリノベーションをしているか、まずは先輩たちのおしゃれな事例を見るのもおすすめ。
妄想を膨らましましょう( ´∀｀)
リノベーションのことがよく分かる資料「RENOVERU FILE.」お申込みはこちら→リノべる。
とりあえず、「リノベる。」のおしゃれ資料はもらっておいて損はないです。
リノベーションの概要から注意点、おしゃれな事例まで一通りよくまとまっている為、まずはここから。
STEP２：エリア別の物件相場を確認
ある程度住みたいエリアや街が絞られたら、そのエリアの物件相場を確認しましょう。
まずはSUUMOなんかの大手サイトから。希望のエリアが新築マンションだといくらか？築15年頃の中古マンションだといくらか？相場感が掴めればまずはOKです。
STEP3：物件＋リノベーション費 買える額を算出
ここで自分の出せる予算をシミュレーションしましょう。
まずは、住宅ローンを35年で組む前提で、月々いくらの支払いなら無理なくやっていけそうかイメージします。毎月の自分の生活費を把握されている方は早いですね！
わたしの場合、家を買おうと思ったきっかけの一つが、某 ほけ○の窓口 で人生設計やファイナンシャルプランを考え直したことにもあったので、毎月の生活費、収支はまぁまぁ把握できていました。
それまではびっくりするほどザルでしたが！(・∀・)w ありがとう、窓口！
実際にわたしが使って便利だったツールはこちらです↓
SUUMOの住宅ローンシミュレーション。わたしが使っていた当時はアプリでの提供でしたが、最近ブラウザのみとなったみたいですね。
月々の支払い額を設定して購入可能額を算出したり、
逆に購入したい物件価格から月々の支払い額を確認することもできます。
ここでの注意点は、物件価格だけではなく「物件価格＋リノベーション費用」Totalでの額だということです。自分の出せる予算がわかったら、その中で物件価格とリノベーション費用の配分を検討します。
まだまだ一般的ではないみたいなのですが、リノベーション費用を住宅ローンに一緒に組み込むことが大事です。
もう一度言います。
リノベーション費用を住宅ローンに一緒に組み込むことが大事です！！！
なぜなら、住宅ローンの金利は格段に安いから。逆にリフォームローンは住宅ローンと比べると高い。さらに、35年もの長期で借りられるローンは住宅ローン以外にはありません。
もし、今までの慣習通り、物件購入費を住宅ローンで借り物件を購入した後に、リノベーション費をリフォームローンで借りるとすると非常〜にもったいないことになります。
これ、リノベーションに関わっている建築業界では常識的ですが、まだまだ一般の方の認知度が低いんですよね。
わたしの友人も以前中古マンションを購入してリノベーションしましたが、やはりまず物件の購入・契約を不動産会社と交わし、物件のみで住宅ローンを組みました。その後、物件を購入してからリフォーム・リノベーション会社を探し、リノベーション工事契約を交わし、リノベーションはリフォームローンにて賄いました。
、、、もう少し早くわたしが聞いていれば、、、！！！本当にもったいないです。
よくあることですが、住宅ローンシミュレーターで「3500万円までの物件購入ができそう」と算出された場合、不動産屋は3300万円程度の物件をお勧めしてきます。なるべく予算内で状態の良い物件を紹介し、後々のリフォーム・リノベーションに200万円くらいの余裕は見たよ、というスタンスです。
これはこれで間違ってはいないのですが、がっつりリノベーションをされたい方はダメです。200万では全然予算が足りません！
この場合の正解は、ズバリ
物件費＝2500万円まで リノベ費用＝1000万円以上確保
です。
スケルトンでフルリノベーションをしたい、自分の理想の暮らしを実現したい、と思っている方はリノベ費用に1000万円程度は充ててください。リノベ費用の割合も大きいので、リフォームローンでは金利、返済額が高すぎます。
必ず住宅ローンに一緒に組み込んでください。絶対です！！
すみません、つい力が入っちゃいました
出せる予算 ー リノベーション費用1000万円 ＝ 物件費用
として、一旦考えておきましょう(・∀・)
住宅ローン会社を検討する段階では、できるだけたくさんの金融機関の見積を入手して有利な条件で借りたいところ。だがめんどくさい。
そんな時にはひとまず一括比較しておくと気持ちがラクですw
STEP４:ひたすら物件検索
物件自体の予算感が決まったら、ひたすら検索です。まずはインターネット上の流通物件でひたすら検索です。
SUUMO、Home’s、athome等の大手不動産サイトはもちろん、住みたいエリアの地元の不動産なんかもチェックしていきます。
わたしが便利だったのは、マンションレビューというサイトですね。
ここは無料会員登録をした上でマンション名を入力すると、築年、構造、設計・施工・分譲会社、管理会社や駐車場台数、小中学校の学区なんかも一覧で表示されます。
さらに、専有面積、階数、方位等を入力すればその部屋の推定相場価格や過去の中古販売履歴価格も閲覧できます。それらの価格と比較して、お目当ての物件（部屋）が相場より高いのか安いのか？が判断できて便利でした。また、今後の売却相場予想もできますので、今が底値で今後安定するのか？またはもうちょっと下がるのか、上がるのか？のイメージも掴めます。
STEP５:いくつか気になる物件が出てきたら、リノベーション会社へ
いくつか気になる物件が出てきたら、実際に問い合わせです。
ここで、気をつけてくださいね！
物件の問い合わせは不動産会社にしてはいけません。
不動産仲介もできるリノベーション会社に問い合わせるべし！
理由は主にSTEP３で熱くお伝えした通りです(・∀・)
もう少しプラスすると
- 理由１：リノベーション費用も住宅ローンに組込むためリスト
- 理由２：物件選びの段階でリノベ後の設計を考慮できるリスト
- 理由３：補助金、住宅ローン減税、各種申請の知識も豊富リスト
- 理由４：不動産屋は建築のことを何も知らないと思え！
理由１は良いですね。
理由２については結構重要で、あらかじめリノベーションの希望、やりたいことを打ち合わせしておけば、内見に行く際にこの物件では実現可能、実現は難しいかも、ということがある程度リノベーション会社の方でわかります。
よくあるのが、この壁は壊せる・壊せない問題、PS（パイプスペース）がここにあるからトイレの位置は動かせないな、、二重床希望だけどこの物件だとちょっと工夫が必要だ、、、などなど。
この辺りの建築的な知識は、申し訳ないですが、不動産会社の営業ではほとんど持っていないと思ってください。
理由４にも記載しましたが不動産屋さんは建築屋ではありません。どちらかというと金融業に近いです。
建築・リノベーションに拘りたい方は、物件の問い合わせ・仲介もできるリノベーション会社へ訪問してください。不動産関係の方ごめんなさい、悪気はないです。。。
理由３は、昨今は国や自治体からの補助金、申請すればお得になる事案なんかも増えています。
住宅エコポイントも記憶に新しいですね！これらを日々説明し、取扱いし、時には申請代行なんかもしてくれるのはリノベーション会社です。慣れてますのでこちらに知識がなくても安心ですね。
最近は不動産仲介もできるリノベーション会社が増えてきていますので、詳しくは別記事で書きたいなと思っています！
中古マンション購入とリノベーション。まずやることまとめ
まとめ
ステキなリノベーションライフの第一歩を踏み出しましょう！
以下、おすすめのリノベーション会社をピックアップしました。
まずは各社資料を取り寄せて妄想を膨らましましょう( ´∀｀)
フルリノベーションならマイリノ
ひかリノベ
